房地产开发企业会计核算视角下的税务风险控制

[培训时间]2015年3月26、27日（周四、周五）

[培训地点]杭州

[收费标准]课程费用：2600元/人（含资料费、茶点费、会务费、咨询费、餐费）

[会员服务]会员费8800元/年

[课程背景]

房地产是国民经济的重要支柱产业，它的发展对启动消费、扩大内需、拉动相关行业的发展起着举足轻重的作用。随着国家的宏观调控力度日益加强，房地产行业的暴利时代趋于完结，面对如此严峻的政策环境，对房地产开发企业的财税从业人员的账务处理技能及涉税处理技能都提出了更高的要求。本课程是在《企业会计准则》及最新税收政策指导下对房地产开发企业全流程中的主要业务进行梳理并讲解，旨在掌握房地产主要经营业务的账务处理及涉税问题的应对，提高财税人员的实操及应变能力。

[焦点问题]

◆房地产开发企业会计核算的特点有哪些？

◆项目可行性研究费用的账税处理？

◆取得土地使用权的账税处理？

◆返还的土地出让金有哪三种不同处理方式？

◆经适房及棚户区改造有哪些税收优惠？

◆如何利用现行的筹资方式降低税负？

◆开发产品成本项目的核算内容？

◆怎样正确进行共同成本和间接成本的分配？

◆土地及房产销售的如何进行账税处理？

◆如何进行投资性房地产的纳税及其会计处理？

[课程价值]

◆了解房地产企业的工作流程，提高企业运营效率；

◆掌握各阶段业务的会计处理，正确进行会计核算；

◆熟悉主要经营活动法律法规，合理规避涉税风险；

◆准确进行开发产品成本核算，提高财税决策水平。

[课程大纲]

第一讲：房地产开发企业会计概述

1、房地产开发企业主要经营业务及经营特点

⑴房地产开发企业的主要业务  ⑵房地产开发企业的经营特点

2、房地产开发企业会计概述

⑴房地产开发企业会计的概念  ⑵房地产开发企业会计核算的特点  ⑶房地产开发企业会计科目设置

3、房地产开发企业应纳税种及税率

第二讲：企业设立阶段的财税操作技巧

1、房地产企业设立阶段的会计核算

⑴房地产开发企业的资质管理 ⑵实收资本的财税处理 ⑶实收资本增减变动的财税处理

2、开发准备阶段的财税处理技巧

⑴投资决策分析——项目可行性研究的财税处理  ⑵取得土地使用权的账税处理

⑶合作建房和补地价的财税处理  ⑷闲置土地的财税处理

第三讲：企业筹资阶段的财税操作技巧

1、售后回租的财税处理技巧

⑴售后回租形成经营性租赁的财税操作技巧⑵售后回租形成融资性租赁的财税操作技巧

2、售后回购的账税处理技巧

⑴售后回购的财税规定  ⑵售后回购的运用

3、混合投资的账税处理技巧

⑴混合投资应符合的条件  ⑵混合投资的财税处理  ⑶混合投资的实务运用

4、统借统贷财税处理技巧

⑴统借统贷的涉税规定  ⑵统借统贷的会计处理  ⑶统借统贷的营业税处理  ⑷统借统贷的所得税处理

5、关联方借款的账税处理技巧

⑴关联方的概念  ⑵关联方无偿借款的账务处理  ⑶关联方无偿借款的涉税风险

⑷解决关联方涉税风险的方法

6、向个人或非金融机构借款的账税处理

⑴向个人借款的税收规定  ⑵向非金融机构借款的税收规定

⑶向个人或非金融机构借款的处理技巧

第四讲：房地产开发建设阶段的财税操作技巧

1、开发产品成本核算概述

⑴开发产品成本的分类  ⑵开发产品成本的核算

2、土地开发成本的核算

⑴土地开发成本对象的确定  ⑵土地开发成本的划分和结转

3、配套设施开发成本的核算

⑴配套设施的种类及成本归集原则  ⑵配套设施成本核算对象的确定和成本项目的设置

⑶配套设施开发成本的核算  ⑷已完工配套设施成本的结转

4、房屋开发成本的核算

⑴开发房屋的种类及成本核算对象  ⑵房屋开发成本的核算

5、开发间接费的核算

⑴开发间接费的构成  ⑵开发间接费的归集

6、代建工程开发成本的核算

⑴代建工程的种类与成本核算对象的确定  ⑵代建工程开发成本的核算

7、BOT项目的会计核算与涉税处理

⑴项目管理部的会计核算  ⑵ BOT项目公司的会计核算

第五讲：房开企业转让与销售阶段的财税操作技巧

1、转让及销售阶段业务概述

⑴土地使用权转让  ⑵商品房销售  ⑶销售其他建筑物  ⑷代建工程  ⑸其他业务收入

2、转让及销售的账税处理

⑴商品房销售收入的财税处理  ⑵土地使用权转让的财税处理  ⑶配套设施转让的财税处理  ⑷销售周转房的账税处理  ⑸代建工程收入的账税处理

第六讲：投资性房地产的财税操作技巧

1、投资性房地产的特征与范围

⑴投资性房地产的定义及特征  ⑵投资性房地产的范围

2、投资性房地产纳税处理

⑴营业税及附加  ⑵印花税  ⑶房产税

3、投资性房地产的账务处理

⑴投资性房地产的确认和初始计量  ⑵与投资性房地产有关的后续支出  ⑶投资性房地产的后续计量  ⑷投资性房地产的转换  ⑸投资性房地产的处置